Bestandserhalt ist auf vielen Ebenen nachhaltig:
Durchschnittlich muss bei einer Sanierung weniger als 10% der Bausubstanz erneuert werden (Quelle: Fachagentur Nachwachsende Rohstoffe e.V., 2019, Altbausanierung mit nachwachsenden Rohstoffen), das schont Ressourcen, Energie und Geld.
Dabei wird keine neue Fläche versiegelt, Baukultur bleibt erhalten und die Umwelt geschont.

Graue Energie ist die Energie, die für die Erstellung eines Gebäudes benötigt wird. Vom Ressourcenabbau, über die Herstellung von Baumaterialien, den Transport per LKW, Flugzeug oder Zug, bis hin zur Handwerksleistung auf der Baustelle steckt in jedem Bau schon vor dem ersten Lichteinschalten jede Menge Energie. So viel, dass man das Gebäude damit durchschnittlich 60 Jahre lang heizen und beleuchten könnte (Quelle: König, 2017, Lebenszyklusanalyse von Wohngebäuden, Studie für das Bayerische Landesamt für Umwelt; Mahler et al., 2019). Ein weitergenutzter Altbau hat somit gegenüber dem Abbruch und Neubau nicht nur im Hinblick auf den Ressourcenverbrauchs, sondern auch in energetischer Hinsicht einen erheblichen Vorsprung. Aus diesem Grund spricht man beim Bestandserhalt auch von goldener, statt grauer Energie.

Solang die Tragstruktur eines alten Gebäudes im Wesentlichen intakt ist, hat jedes Bestandsgebäude einen kulturellen, ökologischen und wirtschaftlichen Wert, der erhaltenswert ist. Dabei sollte man sich von einem äußerlich heruntergekommen Zustand nicht abschrecken lassen, meist sieht es schlimmer aus, als es tatsächlich ist. Hier helfen bestandskundige (!) Bausachverständige. Jede Bauzeit bringt dabei ihre ganz eigenen Herausforderungen mit sich, für die es aber meist schon intelligente und raffinierte Lösungen gibt.

Trotzdem findet sich immer jemand, der einem Gebäude den Abriss als einzig gangbare Möglichkeit bescheinigt. Wichtig ist es deshalb sich eine zweite Meinung einzuholen und Expert:innen zu Rate zu ziehen, die Erfahrung und Leidenschaft für Bestandserhalt mit sich bringen.

Der Donut-Effekt ist ein Begriff aus der Stadtforschung und bezeichnet das Aussterben der Ortskerne bei gleichzeitigem Wachstum der Umlandbebauung. Er wird im Wesentlichen durch die Vergabe von Bauplätzen im Umland und der Vernachlässigung der Innenentwicklung ausgelöst. Weitreichende negative Folgen für Ort und Region können u.a. Abwanderung, Beschleunigung des demographischen Wandels, Wertverlust von Immobilen und sinkende Lebensqualität durch das Wegfallen von Strukturen, wie z.B. Mobilität oder Nahversorgung, sein.

Der Donut wird als Metapher des leeren Zentrums herangezogen, ihm gegenüber steht der Krapfen, bei dem das Beste (die Marmelade) in der Mitte ist. Der Krapfen steht für eine nachhaltige und zukunftsfähige Stadtentwicklung. Das Schaubild der Bundesstiftung Baukultur erklärt das anschaulich.

Sofern man es nicht mit einem Denkmal zu tun hat kann man viele Dinge in einem Bestandsgebäude auch ohne Baugenehmigung und unter Umständen auch in Eigenleistung machen. Im Allgemeinen sind Arbeiten, die weder die Tragstruktur noch die äußere Erscheinung des Gebäudes oder die bisherige Nutzung beeinflussen ohne Baugenehmigung möglich. Weitere Freiheiten gibt es, wenn:

• das Gebäude nicht besonders hoch ist. Die oberste Geschossdecke muss unter 7m liegt, also meist bei Gebäuden mit drei oder weniger Geschossen ohne große Deckenhöhe
• das Gebäude im Ort, also im Bereich eines Bebauungsplanes oder im Innerort nach §34 BauGb liegt. Das kann man bei der Gemeinde erfragen.

Wenn beide Bedingungen zutreffen, darf man sogar bisher anders genutzte Flächen zu Wohnraum machen, ohne einen Bauantrag stellen zu müssen. Dabei müssen bei allen Bauaufgaben aber die gesetzlichen Regelungen eingehalten werden. Am besten informiert man sich frühzeitig bei einem Planungsbüro oder der Behörde.

Steht ein Gebäude unter Denkmalschutz kann das verschiedene Gründe und Auswirkungen haben. Am besten bindet man die zuständige Denkmalbehörde von Anfang an mit ein und bespricht bereits erste Ideen direkt und am besten vor Ort mit den zuständigen Personen. So erspart man sich hinterher viel zeit- und kostenintensive Diskussion und kann die Planung direkt an die Vorgabe des Denkmalamtes anpassen.

Der Erhalt von alten Gebäuden hat nicht zuletzt wirtschaftliche Vorteile. Die steuerliche Abschreibung, die bei denkmalgeschützten Gebäuden sogar noch wesentlich erhöht ist, kann enorme Vorteile mit sich bringen. Hierzu lassen Sie sich am besten einmal durch einen Finanz- oder Steuerberater beraten.

Zwischen Schulabschluss und Ausbildung, zwischen Kindsein und Erwachsenwerden, zwischen Eigentum und Kinderzimmer: Die Lebenswelten von jungen Erwachsenen sind differenziert und hochindividuell. Es gibt nicht „die“ jungen Erwachsenen. Die Vorstellungen, Ansprüche und Anforderungen an ein gutes Lebensumfeld sind vielfältig. Die Zeit der Abnabelung von der Herkunftsfamilie ist geprägt von richtungsweisenden Fragestellungen, ein Umbruch und Selbstfindungsprozess, der alle Beteiligten fordert. Die erste eigene Wohnung nach dem Auszug aus dem Elternhaus ist meist ein wichtiger Schritt ins Erwachsenenleben. Auf dem Land denken viele direkt an Eigentum. Dabei gibt es zwischen Eigentum und Kinderzimmer viele Abstufungen. Das Wohnen in Gemeinschaft ist v.a. in Städten Gang und Gäbe und kann auch für junge Menschen auf dem Land eine spannende Wohn- und Lebenserfahrung sein. Eigentum für alle kann mit Blick auf Rohstoffknappheit, Flächenversiegelung kein Standard mehr bleiben.

Leistbarer Wohnraum ist in den vergangenen Jahren zu einem knappen Gut geworden. Auch ländliche Gemeinden stehen diesbezüglich vor Herausforderungen. Hier kommt es immer öfter zum sogenannten Donut-Effekt, der die Ortszentren ausbluten lässt. Ortsbildprägende Gebäude stehen immer öfter leer, die Substanz leidet über die Jahre unter der Nicht-Nutzung. Gleichzeitig ist der Bedarf an Wohnraum groß: gerade für junge Menschen auf dem Land gibt es zwischen dem immer noch sehr gefragten Eigentum und dem Kinderzimmer im Elternhaus wenige attraktive Wohnmöglichkeiten. Hier setzt JUNGES WOHNEN an. Leerstehende Gebäude sollen einer neuen Nutzung zugeführt und somit ein Anziehungspunkt für junge Menschen werden, die eine Alternative zum „Hotel Mama“ und zum Eigentum suchen. JUNGES WOHNEN spricht nicht nur junge Erwachsene auf dem Land an, sondern auch diejenigen, die bisher in der Stadt wohnen, sich ein Leben auf dem Land aber vorstellen können.

Junges Wohnen ist mehr als die Schaffung von Wohnraum für junge Erwachsene. JUNGES WOHNEN, das ist ein neuartiges und attraktives Wohn- und Lebensprinzip für junge Menschen in ländlichen Gemeinden. Wer JUNGES WOHNEN als ganzheitliches Konzept für die eigene Gemeinde erkennt und umsetzt, wirkt damit auf eine zukunftsweisende Quartiers- bzw. Ortskernentwicklung hin und leistet gleich auf mehreren Ebenen einen Beitrag zur Nachhaltigkeit. JUNGES WOHNEN denkt die spezifischen Anforderungen von jungen Menschen an ihr Lebensumfeld mit und berücksichtigt weitestgehend auch die Bedarfe/Bedürfnisse der Einwohner:innen vor Ort (z.B. Co-Working, Car-Sharing, Begegnungs- und Gemeinschaftsräume, …)

Durch die Abwanderung von jungen Menschen aus ihren Heimatdörfern und dem ausbleibenden Zuzug dieser Zielgruppe, kommt es nach und nach zu einer Überalterung der Dorfgemeinschaft. Typische Folgen sind Langzeitleerstände und wegfallende Infrastrukturen. Teilweise wohnt eine Person in einem riesigen Haus, ist im Alter mit der Instandhaltung und Pflege überfordert und zudem alleine. Kindergärten und Schulen schließen, weil die Gruppengrößen sich nicht mehr lohnen. Übriggebliebene werden in den angrenzenden Ort verlegt. Kurz: Das Leben in der Gemeinde stirbt aus. JUNGES WOHNEN kann das Leben wieder zurückbringen. Junge Erwachsene bringen sich erfahrungsgemäß gerne in die Gestaltung ihres Lebensmittelpunktes ein – wenn man sie dazu einlädt. Sie engagieren sich gerne für das Gemeinwohl – wenn man sie lässt. Sie bringen gerne ihre Erfahrungen, die sie während der Ausbildung oder während des Studiums in anderen Städten gesammelt haben, ein – wenn man ihnen vertraut.

Wie bei allem Neuen, kann es gegenüber einem Ansatz wie dem JUNGEN WOHNEN Vorbehalte und Skepsis geben – darauf stellt man sich besser vorher ein. Wichtig ist, sich dadurch nicht aus dem Konzept bringen zu lassen. Stattdessen empfiehlt es sich, in einem kleinen ausgewählten Gremium erste Ideen zu entwickeln und zu überprüfen, damit eine gewisse Sprachfähigkeit herrscht, bevor die Öffentlichkeit von dem Vorhaben erfährt. Falls es um die Konzeptentwicklung für ein Gebäude in privater Hand geht, muss der/die Eigentümer:in unbedingt von Anfang an mit im Boot sein. Die Informierung zu einem Zeitpunkt, wenn schon Ideen gewälzt wurden, bedeuten meist das Aus für eine gelingende Kooperation mit den Eigentümer:innen. Diese möchten verständlicherweise frühzeitig informiert und gefragt werden.

Junge Erwachsene: Es empfiehlt sich, die Zielgruppe von Beginn an in die Ideenentwicklung einzubinden und mind. eine Person aus dem Ort für die Projektgruppe zu gewinnen, die den ca. achtmonatigen Prozess als Vertreter:in ihrer Zielgruppe begleitet.

(private) Eigentümer:in: Falls es um die Konzeptentwicklung für ein Gebäude in privater Hand geht, muss der/die Eigentümer:in unbedingt von Anfang an mit im Boot sein. Die Informierung zu einem Zeitpunkt, wenn schon Ideen gewälzt wurden, bedeuten meist das Aus für eine gelingende Kooperation mit den Eigentümer:innen. Diese möchten verständlicherweise frühzeitig informiert und gefragt werden.

Kommunalpolitik/Gemeinderat: Im Verlauf der Konzeptentwicklung werden mögliche Finanzierungs- und Trägerstrukturen beleuchtet. Zu diesen bedarf es ggfs. nach Ende des Prozesses einer Entscheidung auf kommunalpolitischer Ebene, z.B. wenn es um die Beantragung von Fördergeldern oder die Einstellung von Haushaltsmitteln geht. Von daher ist es unbedingt erforderlich, die kommunalpolitischen Akteur:innen zumindest zu Beginn und nach Ende des Prozesses über die Ergebnisse und nächsten Schritte zu informieren. Sie sind außerdem als wichtige Unterstützer:innen und Multiplikator:innen für JUNGES WOHNEN zu betrachten.

Bauamt/Bauausschuss: Die Konzeptentwicklung von JUNGES WOHNEN hat nicht zuletzt bauliche Maßnahmen für die Umsetzung zur Folge. Weil jede Gemeinde ihre spezifischen Pläne für die Innenentwicklung hat, haben Mitarbeitende des Bauamts/des Bauausschusses eine zentrale und konstante Rolle im JUNGES WOHNEN Prozess inne.

Lokale Bürgerschaft: Das Wohlwollen der Bürgerschaft ist eine wichtige Voraussetzung für eine gelingende Umsetzung von JUNGES WOHNEN. Nicht selten gibt es (klischeehafte) Vorbehalte und Skepsis gegenüber der Zielgruppe. Lärmbelästigung durch Dauerpartys ist das Schreckens-Szenario Nr. 1 aufseiten der besorgten Bürgerschaft. Diesem begegnet man am besten mittels einem Austauschtreffen zwischen Alteingesessenen und jungen Erwachsenen, bei dem Befürchtungen und Ängste adressiert werden können. Im besten Fall wird Verständnis füreinander geschaffen und das Schreckgespenst hat plötzlich ein (viel harmloseres) Gesicht!

Wer bleibende und nachhaltige Strukturen aufbauen möchte, sollte die Wirkung von maßvoller Information und die Möglichkeit zur Beteiligung für Interessierte nicht unterschätzen. Wie und wann die Bürgerinnen und Bürger in einer Gemeinde informiert, beteiligt und nicht zuletzt begeistert werden können, wird individuell entschieden. Gängige Vorgehensweise sind: Öffentliche Informationsveranstaltungen, Präsenz bei Dorffesten, persönliche Ansprache…

Prozessbegleitung & Bürgerbeteiligung: SPES Zukunftsmodelle aus Freiburg verfügt über mehr als 15 Jahre Erfahrung in der Begleitung von Gemeinden im ländlichen Raum zu ganz unterschiedlichen Themenbereichen wie z.B. Nahversorgung, Wohnen, Begegnung, Nachbarschaftshilfe usw.
Bei Interesse informieren Sie sich über die Webseite www.spes.de, schreiben Sie an info@spes.de oder rufen Sie ganz unverbindlich an: 0761-5144 244.

Altbausanierung und Umnutzung von Bestandsgebäuden: sutter³ steht für Projektentwicklung, Planung und Bauleitung zur Sanierung alter sowie historischer Bauwerke. Das Leistungsspektrum umfasst alle Tätigkeiten von der Findung neuer Nutzungskonzepte, der Klärung von Förderungs- und Finanzierungsfragen, der architektonischen und bautechnischen Planung bis hin zur Bauleitung.
Bei Interesse informieren Sie sich über die Webseite www.sutter3.de, schreiben Sie an info@sutter3.de oder rufen Sie an unter: 0761-7699 81 70.

Die Kosten für die Prozessbegleitung lassen sich nicht pauschalisieren – was nicht heißt, dass sie beliebig sind. Vielmehr hängt die Höhe der Prozesskosten z.B. von verfügbaren Fördergeldern / Zuschüssen, dem Personaleinsatz und geplanten Veranstaltungen im Rahmen des Prozesses ab. Wenn sich mehrere Gemeinden/Ortsteile im Rahmen eines Verbundprojektes (z.B. LEADER) zusammentun, reduziert das die Prozesskosten. Bei der Suche nach individuellen Fördermöglichkeiten beraten wir von SPES Zukunftsmodelle gerne!

Ganz grundsätzlich empfehlen wir Ihnen die Förderdatenbank der DSEE.

Für Baden-Württemberg können wir Ihnen weitere Hinweise geben: Die Prozessbegleitung im Rahmen von JUNGES WOHNEN kann u.a. durch Programme verschiedener Ministerien Baden-Württembergs gefördert werden. Zahlreiche Möglichkeiten zur Förderung von Beratungs- und Sachleistungen in Bezug auf Quartiersentwicklung bietet die Allianz für Beteiligung. Eine Übersicht der Förderprogramme findet sich im Förderbaukasten.

Die Quartiersakademie fördert nahezu jegliche Qualifizierung im Rahmen einer Quartiersentwicklung – wozu natürlich auch das Schaffen von innovativen Wohnformen für Junge Erwachsene im ländlichen Raum zählt. Weitere Infos auf der Webseite der Quartiersakademie. Antragstellende können sein:

• Städte, Gemeinden, Landkreise
• Wohlfahrtsorganisationen
• zivilgesellschaftliche Organisationen
• Vereine, Initiativen, Gruppen von Ehrenamtlichen

Eine LEADER-Förderung wurde im Rahmen eines interkommunalen Projektes JUNGES WOHNEN im Jahr 2022 genutzt. Ob Ihre Gemeinde innerhalb einer der 20 LEADER-Regionen in Baden-Württemberg liegt, können Sie hier prüfen. Die regionale Geschäftsstelle informiert Sie über die konkreten Fördermöglichkeiten.

Das Entwicklungsprogramm Ländlicher Raum (ELR) bietet ebenfalls vielfältige Möglichkeiten, auch in unterschiedlichen Phasen eines Projektes. Grundsätzlich förderfähig sind im ELR:

• Die Vorbereitung und Begleitung investiver Projekte
• Bürgerbeteiligungsprozesse, Moderation in Planungs- und Umsetzungsprozessen

Darin können folgende Maßnahmen als förderfähig angesehen werden:

• Moderation des gesamten bürgerschaftlichen Prozesses durch Projektbegleiter:innen/Moderator:innen
• Befragungen und Analysen (Haushaltsbefragungen, Befragungen spezifischer Personengruppen, Sozialraumanalysen)
• Intensive Öffentlichkeitsarbeit und Bewusstseinsbildung (um die Gemeinde über den Prozess der Bürgerbeteiligung zu informieren und möglichst viele Bürgerinnen und Bürger in den Prozess einzubinden)
• Materialkosten für die Öffentlichkeitsarbeit und die Bewusstseinsbildung ( z. B. Flyer, Plakate und Webseiten sowie Schulungsunterlagen)

Die Kommunalen Entwicklungsbausteine sind ein Angebot des Gemeindenetzwerks Bürgerschaftliches Engagement und decken Moderations- und Referentenkosten für Veranstaltungen sowie Sachkosten für Maßnahmen.

Ob man ein Junges Wohnen Projekt als Kommune, in einer GbR oder doch als Genossenschaft oder Verein betreibt ist von den individuellen Umständen abhängig: Wem gehört der Gebäude? Wer betreibt das Gebäude? Welche jungen Erwachsenen wohnen darin?

Steuerliche Vorteile oder Förderungen können nicht von allen Trägerschaften in Anspruch genommen werden, richtig miteinander verknüpft kann man aber Synergien und WIN-WIN-WIN-Situationen für alle Beteiligten schaffen. Um eine nachhaltige Trägerstruktur zu schaffen, die auch langfristig die Idee vom Jungen Wohnen bewahrt, bedarf es oft Beratung und einen langen Atem. Das zahlt sich am Ende aber aus.

Während eines Jungen Wohnen Projektes entwickelt man erste Ideen für das Gebäude und stellt ein vorläufiges Finanzkonzept und eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung auf, die einmal erste Eckpunkte für eine spätere Planung liefern.

Die Ideen und Annahmen aus der Konzeptentwicklung gilt es im weiteren Prozess zu überprüfen und weiter zu vertiefen. Wichtige Schritte können dabei sein:

• Die eigene Struktur: Projektteam definieren, Projektpräsentation vorbereiten, Ziele und Rahmenbedingungen stecken, Öffentlichkeitsarbeit, Trägerschaft andenken
• Eigentumsverhältnisse klären: Grundstückserwerb, Erbbaurechtvertrag
• Klärung Rahmenbedingungen: muss ein Bauantrag gestellt werden, welche Bedingungen müssen erfüllt werden – rechtlich, statisch, denkmalrechtlich usw.
• Vorabstimmung: mit Gemeinden, Ämtern, Behörden, evtl. Bauvoranfrage
• Planung: Vertiefende Projektentwicklung – Schärfung der Varianten und Finanzbetrachtung, tiefergehende Untersuchung des Bestandes
• Trägerschaftsstruktur aufstellen
• Akquise von Fördergeldern, Spenden, Eigenleistungsplanung etc.
• Finanzierungsgespräche mit Banken und Kreditgebern
• Förderanträge: B. kfW, Denkmal etc.
• Genehmigungsanträge soweit erforderlich